Vorige week stond ik bij een klant in Overhees, halfvrijstaande woning uit de jaren ’80, precies het type waar je veel van ziet in Soest. Ze waren begin veertig, twee kinderen, en hadden net gehoord dat hun buren €8.000 hadden geleend via hun hypotheek voor dakisolatie. “Kan dat zomaar?” vroeg ze. Volgens mij is dat de vraag die steeds meer mensen stellen, vooral nu de energierekening nog altijd flink doorweegt.
En het antwoord is: ja, dat kan. Sterker nog, ik zie steeds meer Soestenaren in de leeftijd 35-45 jaar die deze route kiezen. Niet omdat ze geen spaargeld hebben, maar omdat het financieel gewoon slimmer is. Laat me uitleggen hoe dat zit, want er zijn een paar dingen veranderd in 2025 die dit ineens veel aantrekkelijker maken.
Waarom einddertigers nu massaal hun hypotheek verhogen
Wat ik de afgeloed maanden zie: huiseigenaren die rond de veertig zijn, lenen gemiddeld €61.800 voor verbouwingen. Dat is 11% meer dan vorig jaar. Bijna 20% van die hypotheekaanvragen gaat specifiek over verduurzaming, dus dakisolatie, spouwmuurisolatie, dat soort werk.
In Soest, met een gemiddelde WOZ-waarde van €477.000, betekent dat concreet: je kunt tot €31.000 extra lenen bovenop je huidige hypotheek. Specifiek voor energiemaatregelen. En omdat de hypotheekrente nu rond de 3,8-4,2% ligt, betaal je daar ongeveer €42 per maand extra voor bij een lening van €5.000 over 15 jaar.
Trouwens, dat bedrag van €42 per maand, dat is minder dan wat je bespaart op je energierekening. Bij dakisolatie zie ik gemiddeld €480 per jaar terug, dus €40 per maand. Vanaf jaar 16, als je die extra lening hebt afbetaald, houd je die volledige besparing over. Elke maand.
Hoe werkt extra hypotheek voor dakisolatie Soest precies
De 106%-regel is eigenlijk vrij simpel. Je mag tot 6% meer lenen dan je woning waard is, specifiek voor energiebesparende maatregelen. Bij een woning van €477.000 betekent dat dus maximaal €28.620 extra. Maar veel banken gaan zelfs verder, tot €31.000, als je energielabel duidelijk verbetert.
Wat ik vaak uitleg aan klanten: dit geld komt niet zomaar op je rekening. Het gaat naar een bouwdepot bij de bank. Wij leveren als dakdekker de offerte aan, de bank keurt die goed, en na oplevering van het werk wordt betaald. Dus je kunt het niet voor iets anders gebruiken, maar dat is juist de veiligheid voor de bank.
De NHG-regeling maakt het nóg aantrekkelijker
Hier wordt het interessant voor Soest. De NHG-grens ligt op €450.000, maar voor energiemaatregelen mag je daar €27.000 bovenop lenen. Totaal dus €477.000, precies de gemiddelde WOZ-waarde hier. Dat betekent dat veel huizen in wijken als de Eng, ’t Hart of Smitsveen binnen die grens vallen.
En NHG geeft je twee voordelen: je betaalt minder borgstellingsprovisie (0,4% in plaats van 0,6%), én je hebt bescherming als je door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid in de problemen komt. Dat is best wel geruststellend als je een gezin hebt.
Wat verdien je er écht aan terug
Laat ik een concreet voorbeeld geven van vorige maand. Lonneke uit Overhees had een hoekwoning van €425.000. Haar dak was 120m², isolatie kostte €6.000. Ze leende dat bedrag via haar hypotheek.
Haar maandlast ging €50 omhoog. Maar haar energierekening daalde met €55 per maand, ze had label D, nu heeft ze label B. Plus: haar bank gaf 0,10% rentereductie op haar totale hypotheek vanwege die labelverbetering. Dat scheelt haar nog eens €35 per maand bij een hypotheek van €420.000.
Dus netto: €50 extra betalen, €55 besparen op energie, €35 besparen op rente. Dat is €40 per maand in haar voordeel. En over 15 jaar, als die extra lening is afbetaald, houdt ze die €90 per maand gewoon over.
Woningwaarde stijgt ook nog eens
Wat veel mensen vergeten: een goed geïsoleerd dak verhoogt je woningwaarde. Uit onderzoek blijkt dat je gemiddeld 196% van je investering terugziet in de verkoopprijs. Bij €6.000 investering is dat €11.760 extra woningwaarde. In Soest, waar de markt nog altijd krap is, maakt dat verschil bij verkoop.
Ik zag dat vorige week nog bij een woning bij Station Soestdijk. Twee vergelijkbare huizen te koop, zelfde bouwjaar, zelfde grootte. Eentje had label B door dakisolatie, de ander label D. Het verschil in vraagprijs: €15.000. En de woning met label B was binnen drie weken verkocht, de andere staat er nóg.
Waarom een hypotheek slimmer is dan spaargeld gebruiken
Hier zit volgens mij de crux. Je hypotheekrente is 4%, maar door belastingaftrek betaal je effectief 2,3-2,5%. Je spaargeld levert misschien 2% op, maar na belasting houd je 1,3-1,5% over. Dus lenen is goedkoper dan je spaargeld aanspreken.
Bovendien: als je €6.000 van je spaarrekening haalt, is dat geld weg. Als je het leent via je hypotheek, blijft je buffer intact. En juist met twee kinderen en een huis is het fijn om €10.000-15.000 achter de hand te houden voor onverwachte dingen.
Combinatie met subsidies maakt het nog beter
Wat ik altijd adviseer: combineer je hypotheekverhoging met de ISDE-subsidie. Voor dakisolatie krijg je tussen de €1.600 en €2.600 terug, afhankelijk van je huidige label en de oppervlakte. Die subsidie kun je gebruiken om een deel van de lening direct af te lossen, of om bijvoorbeeld je dakgoten meteen te vervangen.
Bij Lonneke hebben we dat ook zo gedaan. Ze kreeg €2.100 ISDE-subsidie, die heeft ze gebruikt voor nieuwe dakpannen bij de schoorsteen. Dus eigenlijk heeft ze voor €3.900 een compleet nieuw, geïsoleerd dak gekregen.
Welke banken doen mee en wat zijn de voorwaarden
Niet elke bank biedt dezelfde mogelijkheden. ABN AMRO heeft hun Duurzaam Wonen Hypotheek, tot €25.000, met 0,15% rentereductie als je label A haalt. ING heeft een flexibel Energiebespaarbudget waarbij je niet vooraf een offerte hoeft in te dienen. Rabobank werkt tot €31.000 en heeft partnerships met lokale energieloketten.
Wat je wel nodig hebt: een bruto jaarinkomen van minimaal €33.000 en natuurlijk voldoende overwaarde in je huis. In Soest is dat laatste meestal geen probleem, de meeste woningen zijn de afgelopen jaren flink in waarde gestegen. Een woning die je in 2019 voor €350.000 kocht, is nu gemakkelijk €450.000-480.000 waard.
De procedure duurt ongeveer 5-6 weken
Wat ik vaak hoor: “Duurt dat niet eindeloos?” Valt mee, eerlijk gezegd. Week 1: je checkt bij je bank wat je maximaal kunt lenen. Week 2: je laat je energielabel bepalen of opvragen. Week 3-4: je haalt offertes op bij erkende dakdekkers (wij zijn er daar één van). Week 5: je dient de hypotheekverhoging aan. Week 6: goedkeuring en we kunnen beginnen.
Tussen haakjes, november is eigenlijk een prima moment om dit te regelen. De procedure loopt door de winter, en in maart-april kunnen we dan aan de slag. Dat is ideaal, want dan zijn de materiaalkosten vaak wat lager en hebben wij als dakdekkers meer ruimte in de planning.
Waarom dit beter werkt dan het Warmtefonds
Je hebt misschien gehoord van het Warmtefonds, dat biedt leningen tot €28.000 tegen 0-3,5% rente. Klinkt aantrekkelijk, maar er zitten haken en ogen aan. Ten eerste: er is een inkomensgrens van €60.000. Ten tweede: de aanvraagprocedure duurt vaak 3-4 maanden. Ten derde: je moet binnen 2 jaar alles besteed hebben.
Via je hypotheek gaat het sneller, heb je meer flexibiliteit, en kun je het fiscaal aftrekken. Plus: als je inkomen boven de €60.000 ligt, wat voor veel gezinnen in Soest met twee werkende ouders het geval is, kom je sowieso niet in aanmerking voor het Warmtefonds.
Praktische tips voor Soestenaren
Wat ik zou doen als ik zelf in Soest zou wonen en dit zou overwegen: begin met je energielabel opvragen via ep-online.nl. Dat kost €50 en geeft je direct inzicht in wat mogelijk is. Als je label D of lager hebt, is dakisolatie bijna altijd de beste eerste stap.
Daarna: bel je bank en vraag naar hun Verduurzamingsbudget of Duurzaam Wonen regeling. Iedere bank noemt het anders, maar het principe is hetzelfde. Vraag ook direct naar de rentereductie bij labelverbetering, dat scheelt soms honderden euro’s per jaar.
En haal meerdere offertes op. Niet alleen op prijs letten, maar ook op ervaring met isolatie en kennis van subsidies. Wij kunnen je bijvoorbeeld direct helpen met de ISDE-aanvraag en zorgen dat alles klopt voor de bank.
Let op de timing van je aanvraag
Nog een praktisch punt: sommige banken verwerken hypotheekverhogingen sneller dan andere. ABN AMRO en ING doen het vaak binnen 2-3 weken. Rabobank kan 4-5 weken duren. Als je in het voorjaar wilt beginnen met isoleren, begin dan nu met de aanvraag.
En vraag na of je hypotheek boetevrij extra kunt aflossen. Bij veel hypotheken mag je 10-20% per jaar extra aflossen zonder kosten. Als je later bijvoorbeeld een bonus krijgt of erfenis, kun je dan een deel van die extra lening alvast wegwerken.
Wat als je twijfelt tussen isolatie en zonnepanelen
Krijg ik ook vaak. Volgens mij: begin altijd met isolatie. Zonnepanelen wekken energie op, maar isolatie zorgt dat je minder energie nodig hebt. Dat is fundamenteler. Plus: als je straks zonnepanelen legt op een slecht geïsoleerd dak, ben je twee keer werk en kosten kwijt.
Wat wel slim kan zijn: leen genoeg om beide te doen. Bij €15.000 kun je je dak isoleren én zonnepanelen leggen. Je maandlast stijgt dan met ongeveer €125, maar je energierekening kan dalen met €150-180 per maand. Vanaf dag één zit je dan in de plus.
Veelgestelde vragen over hypotheekverhoging voor dakisolatie
Kan ik ook lenen als mijn hypotheek nog maar kort loopt?
Ja, dat kan. Je hoeft niet te wachten tot je hypotheek is afgelost. Zolang je voldoende overwaarde hebt en je inkomen het toelaat, kun je een hypotheekverhoging aanvragen. Veel banken vinden het juist positief dat je je huis verduurzaamt.
Moet ik een nieuw energielabel laten maken na de isolatie?
Dat hangt af van je bank en of je rentereductie wilt claimen. Voor de hypotheekverhoging zelf is het niet verplicht, maar voor de lagere rente wel. Een nieuw label kost €150-200 en levert je vaak €300-500 per jaar op aan rentevoordeel, dus dat verdient zichzelf snel terug.
Wat gebeurt er als ik binnen een paar jaar wil verhuizen?
De extra lening blijft gewoon aan je hypotheek gekoppeld. Bij verkoop los je alles in één keer af. En zoals ik al zei: je woningwaarde is gestegen door de isolatie, dus je krijgt dat geld vaak dubbel terug. Bij verhuizing binnen Soest zie ik dat geïsoleerde woningen gemiddeld 5-7 dagen sneller verkopen.
Kan ik ook lenen voor herstel van daklekkages?
Dat is een grijs gebied. Puur onderhoud valt meestal niet onder de 106%-regeling. Maar als je het combineert met isolatie, dus je repareert het lek én isoleert meteen, dan kan het wel. Bespreek dat vooraf met je bank en zorg dat de offerte duidelijk de isolatiecomponent benoemt.
Dus, als je in Soest woont, tussen de 35 en 45 jaar bent, en je dak isolatie kan gebruiken: dit is waarschijnlijk het beste moment in jaren om het te doen. De hypotheekrente is acceptabel, de subsidieregelingen bestaan nog, en de energieprijzen blijven hoog genoeg om het rendabel te maken.
Wil je weten wat het voor jouw specifieke situatie oplevert? Bel ons op 085 019 43 83 voor een gratis inspectie en doorrekening. We kijken dan naar je huidige situatie, je energielabel, en wat realistisch is qua kosten en besparing. Geen verplichtingen, gewoon helder advies van iemand die dit dagelijks ziet in Soest en omgeving.
Want uiteindelijk gaat het erom dat je een comfortabel, zuinig huis hebt waar je nog jaren met plezier woont. En als je dat kunt bereiken zonder je spaargeld aan te spreken, is dat toch mooi meegenomen?
